요약
미국 여러 주가 자가 주택 재산세를 깎고 있지만, 그 감세가 다시 집값을 밀어 올립니다.
경제학자 티머시 테일러가 데이비드 슐라이허의 논문 "The Great American Property Tax Freak Out"을 소개한 글입니다. 집값은 오르길 바라면서 재산세는 내리길 바라는 주택 소유자의 모순된 바람이 최근 여러 주의 재산세 개편으로 이어졌다고 설명합니다.
왜 중요한가
- 이미 집을 가진 사람에게 부가 옮겨 가고, 앞으로 집을 살 사람은 더 비싼 값을 치르게 됩니다.
- 주민이 함께 지역 서비스 비용을 내던 세금이 상업용 부동산 소유자의 돈으로 주택 소유자를 돕는 재분배 세금으로 바뀝니다.
- 슐라이허는 주 정부의 지방 통제가 커지고, 지방 재정이 불안정해지며, 용도 규제(조닝)도 엄격해질 것으로 봤습니다.
핵심 내용
- 최근 3년 동안 여러 주가 자가 주택의 재산세를 크게 줄이고 그 부담을 임대 아파트 같은 상업용 부동산에 넘겼습니다.
- 플로리다, 오하이오, 노스다코타, 텍사스는 자가 주택 재산세나 재산세 전체를 없애는 방안까지 검토했습니다.
- 재산세는 소득이 그대로여도 집값이 오르면 늘어나서, 집 자산은 많고 소득은 적은 고령층이 감세를 강하게 요구합니다.
- 재산세가 줄면 집 보유 비용이 낮아져 집값이 오르고, 오른 집값이 다시 감세 요구를 부릅니다.
- 재산세는 지방정부의 주된 자체 세입이자 학교 재원이라서, 감세는 지역 공공 서비스 축소로 이어질 수 있습니다.
HN 반응
- 일부 이용자는 부담이 주택 소유자보다 가난한 세입자에게 넘어가고, 임대 주택이 빠지면 학교와 지역 서비스도 약해진다고 지적했습니다.
- 자기가 사는 집의 오른 값은 팔기 전에는 손에 쥘 수 없으니, 팔거나 임대할 때 과세하자는 제안도 나왔습니다.
최근 3년 사이 여러 주가 재산세 제도를 크게 개편해, 자가 거주 주택에는 막대한 세금 혜택을 주고 학교와 경찰 같은 서비스 비용은 상업용 부동산 소유주(임대 아파트 건물 포함)에게 넘겼습니다
재산세 부담을 주택 소유자에게서 세입자에게 넘긴다는 말로 들립니다. 주택 소유자는 대체로 세입자보다 부유하니, 형편이 더 어려운 쪽에 재산세 부담을 더 얹는 셈입니다.
2차 효과로 이런 제도가 적용되는 지역에서는 임대 부동산이 떠나게 될 겁니다.
그러면 세대 간에 달갑지 않은 문제가 생깁니다.
(1) 학교에 걷히는 세금이 줄면 아이들을 가르칠 좋은 교사를 데려올 능력도 떨어집니다. 그러면 학교의 질이라는 요소가 약해져 집값이 내려갑니다.
(2) 지자체가 충분한 세원을 확보하지 못하면 서비스를 줄일 수밖에 없습니다. 유능한 공공 서비스 인력을 데려오려고 수십 년 전에 약속한 연금을 깎자는 이야기가 나오면 우물쭈물 말만 늘어놓겠지만, 연금은 줄이기가 더 어렵습니다. 그러니 소방차와 수도관을 고치지 않는 쪽을 택하게 되는데, 이는 서비스 축소로 시민이 치르는 숨은 세금입니다. 결국 장기적으로는 집값도 떨어집니다. 소도시가 무너지면서 이런 일이 벌어지는 사례가 대표적입니다.
한 가지 사회경제적 계층만으로 공동체를 만들려는 건 레드라이닝과 별로 다르지 않게 돌아갑니다. 공동체는 활력과 적응력이 떨어지고, 사람들은 삶에서도 재정에서도 더 가난해집니다.
"좋은 학교"란 대부분 문제 있는 아이들과 문제 있는 부모를 피하는 문제입니다. (섹션 8이나 그에 준하는 제도가 없는 동네의) 비싼 집은 그들 대부분을 막아 주니 오히려 장점이죠. 좋은 방법은 아닙니다. 멀쩡한 아이들과 부모도 많이 걸러 내고, 돈도 엄청나게 듭니다. 그래도 서구권 대부분의 사람에게는 쓸 수 있는 최선의 방법입니다.
흔한 일일 수는 있어도 보편적이지는 않습니다. 저는 가난한 동네의 학교에서 일한 적이 있는데, 그런 학교들도 좋은 교사를 데려오려고 애썼습니다. 그중 한 학교에서는 더 나은 교사를 요구하고 나선 쪽이 학생들 자신이었습니다. 가난한 동네에도 좋은 아이들과 좋은 부모가 얼마든지 있습니다.
반대 경우도 맞는지 잘 모르겠습니다. 비싼 집이 좋은 학교의 지표라는 말 말입니다. 가정은 유복한데 학생과 부모의 행동 때문에 분위기가 유독했던 학교에서도 일해 봤습니다.
저는 가난한 학군에서 학교를 다녔습니다. 제가 다닌 초등학교 학생은 거의 다 빈곤층 언저리였어요. 대부분 좋은 아이들이었지만 별 소용이 없었습니다. 그렇지 않은 10%가 나머지 모두의 학교생활을 망쳐 놓았거든요. 미꾸라지 한 마리가 물을 흐리는 상황이라, 학교에 단 한 명이라도 말썽꾼이 들어오지 못하게 최대한 막으려는 유인이 생깁니다. 물론 부잣집 아이들 중에도 말썽꾼은 많지만, 짐작하시듯 거기는 사정이 다르게 돌아갑니다.
나쁜 아이와 나쁜 부모는 뭐가 나쁘다는 건가요? 나쁜 아이는 말을 안 듣고 못된 짓을 하는 아이라고 상상은 되는데, 부모가 나쁘다는 게 무슨 뜻인지는 잘 모르겠어요.
나쁜 부모가 나쁜 아이를 낳습니다. 꼭 악의가 있어서는 아니지만, 어쨌든 그렇게 됩니다.
앞날이 막막한 시간제 일자리 두 개를 뛰며 겨우 생활비를 대느라 자식을 제대로 사랑해 줄 정신적·육체적 여력이 없는 부모라면, 세상의 눈에는 "나쁜 부모"입니다. 그 부모의 잘못은 전혀 아닌데도 그렇게 보이는 거죠.
아니요, 좋은 학교는 학생 1인당 지출액과도 관련이 있고, 이는 학교의 질과 학생들이 누리는 기회와 상관관계가 있습니다. 이 문제를 살펴보기에 정말 흥미로운 사례가 샌안토니오 대 로드리게스(1973) 사건인데, 제 생각에는 미국에서 이런 불평등의 토대를 놓은 판결입니다. 그 사건에서 제기된 주장은 재산세로 학교 재정을 대면 이런 불평등이 오래도록 굳어진다는 것이었고, 대법원은 5대 4로 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
실제 사건은 가난한 학군이 텍사스주가 허용한 것보다 높은 재산세율을 매길 수 있느냐를 다뤘습니다. 세부 내용에 불평등 논거가 들어 있어서 수정헌법 4조가 쟁점이 된 겁니다.
제 생각에 학교 재정은 주 소득세로 대는 게 맞습니다. 재산세는 낮추고 학교는 더 평등하게 만들면 모두가 만족합니다. 300만 달러짜리 집이 배타적인 학군에 있기를 바라는 사람들만 빼고요.
학생 1인당 지출액도 한 요소이긴 하지만, 저는 부모 댓글 쓰신 분 말에 동의할 수밖에 없습니다. 말썽을 부리거나 성적이 떨어지는 아이들을 학교에서 빼고 규율이 잡힌 우등생으로 채우면 나머지 학생들이 혜택을 봅니다. 학교 재정과는 별개의 문제입니다.
같은 학군의 공립학교보다 학생 1인당 학비를 적게 받는 사립학교조차 이 점을 증명합니다. 기준을 더 높게 잡을 수 있고, 말썽 부리는 학생을 훨씬 쉽게 내보낼 수 있으니까요.
캘리포니아는 저소득 학군에 평균보다 많은 돈을 쓰고, 다른 지역 대부분도 대체로 그렇다고 봅니다. 특히 낙제학생방지법(No Child Left Behind) 이후로는 그렇습니다. 그 법에 문제가 많았다지만, 대체로 주들이 가난한 학교에 투자하도록 강제한 건 사실이니까요.
전국적으로 가톨릭 교구 학교의 학생 1인당 비용은 공립학교의 절반쯤입니다. (캘리포니아만의 수치는 못 찾았지만 제가 본 것과 맞아떨어집니다.) 이건 비용, 즉 지출액이고 학비는 그보다 더 적습니다. 특수교육 프로그램이 공립학교 예산의 4분의 1에서 3분의 1을 차지하는데, 그걸 감안해도 격차가 남습니다.
1973년은 50년도 더 전입니다. 가장 가난하고 가장 "뒤처진" 주들조차 지출 불평등은 이미 오래전에 대체로 해소했습니다. 요즘 불평등을 주장하려고 들리는 이야기는 분노를 끌어내려고 골라낸 난해한 사례들일 뿐입니다. 요즘 모든 주제가 그렇듯이요. 실제로는 이런저런 주장을 펴는 쪽이 절대 인정하지 않을 만큼 훨씬 많은 요인이 얽혀 있는 게 분명합니다.
사립학교는 고객을 고를 수 있습니다. 공립학교는 모두를 받아야 하고요.
그러면 부모 댓글의 논지가 맞다는 얘기가 됩니다. 결과의 격차는 재정 때문이 아니라 학생, 그리고 더 중요하게는 그 가정 때문이라는 거요.
어느 정도는 맞는 말이지만, 가톨릭 교구 학교에는 훨씬 덜 들어맞습니다. 사실 그런 학교는 학생들의 평균 소득이 인근 공립학교보다 낮을 때도 있습니다. 물론 교구 학교 대부분은 특수교육 프로그램이 없어서 그게 엄청난 걸러내기가 되겠지만, 앞서 말했듯 그걸로는 예산 격차가 설명되지 않습니다.
어쨌든 "고객을 고른다"는 게 바로 앞서 글을 쓰신 분들의 요점입니다. 돈으로는 지금 우리가 보는 현상이 제대로 설명되지 않습니다. 한때는 둘 사이에 아주 강한 상관관계가 있었고 사람들은 인과관계가 있다고 짐작했지만, 지금은 인과관계가 없었다는 게 꽤 분명해졌습니다. 적어도 직접적인 인과관계는 없고, 그래서 학교에 돈을 더 쏟아붓는다고 나아지지 않는 겁니다.
돈과 상관관계가 아주 강할 수도 있지만, 제가 하위 20%의 개망나니들을 내쫓을 수 있다면 예산이 절반이어도 당신보다 나은 성과를 낼 수 있습니다. 소득 얘기가 아니라 행동 얘기입니다.
뉴욕시 차터스쿨과 비슷하네요. 차터스쿨이 공립학교보다 성적이 좋은 경우가 많은데, 공립학교는 못 하는 방식으로 행동에 문제가 있거나 학습 장애가 있는 아이들을 "알아서 나가게 만들기" 때문입니다.
공립 차터스쿨 중에는 정반대로 하는 곳도 있습니다. 문제 학생들을 받아들여서 그 아이들의 어려움에 더 잘 맞는 환경을 마련해 주는 거죠. 샌프란시스코의 게이트웨이 고등학교가 한 예입니다. 그리고 그런 아이들에게서 더 나은 성과를 냅니다. 하지만 "더 낫다"는 건 상대적인 얘기라서, 이런 학교는 형평성을 위해서는 전체 학생을 모든 교실에 완벽하게 섞어야 한다고 믿는 사람들에게 비판을 많이 받습니다. 그런 선택지가 있다는 이유로 학군이 평범한 교실에 자원을 더 쏟지 않아도 된다고 주장하는 사람들도 있고요. 같은 사람들 중 상당수는 문제 학생을 교실에서 빼는 일 자체를 금지하려고 합니다(샌프란시스코에서 최근 논란이 된 사례를 보세요. 시가 정학이나 교실 분리까지 금지했는데도 학교들이 몰래 그렇게 하고 있었습니다). 대신 모든 교실에 교사를 두세 명씩 더 배치해야 한다고 주장하는데, 그런다고 소란이 마법처럼 사라질 것처럼 말이죠.
가톨릭 교구 학교가 가톨릭 신자 학생을 돌려보낸 적이 있다는 건 의심스럽습니다. 그런 일이 있었다면 분명 아주 드문 일일 겁니다. 설령 가톨릭 학생이 어떤 자기선택 과정을 거쳐 비가톨릭 학생보다 우수하다고 해도, 그게 그분 주장을 어떻게 뒤집습니까? 일부러 까다롭게 고르는 게 아니잖아요. 상당수 학교는 비가톨릭 학생도 받아 주는데, 대개 장학금을 주고 받습니다. 그런 학생들도 대체로 잘합니다.
공립학교는 학교에 있고 싶어 하지 않는 아이들까지 받아서 모두의 문제로 만들어야 하고, 같은 반 아이들이 그 대가를 치릅니다. 어쩌면 걱정하셔야 할 문제는 이 공립학교 정책일지도 모릅니다.
가톨릭 학교도 가톨릭 신자를 돌려보내는 일이 흔합니다. 제 친한 친구는 아주 독실한 가톨릭 신자인데, 아이 둘을 가톨릭 학교에 보내고 있습니다. 특수한 도움이 필요한 딸은 그곳에서 교육할 수 없다는 말을 들었고요. 지금은 공립학교에 다니는데 아주 잘 지내고 있습니다.
가톨릭 교구 학교는 기본값인 무료 공립학교에서 아이를 굳이 가톨릭 학교로 옮기는 수고를 감수하는 부모를 골라내고 있을 거라고 봅니다.
바로 그게 제 요점입니다. 가톨릭 학교가 특별한 일을 하는 게 아니라 문제 학생을 안 데리고 있을 뿐이라는 거요. 왜 이게 제게는 걱정거리가 아니라고 단정하십니까?
제 아이가 다니는 교구 중학교에서 지난주에 아이 둘이 하루씩 정학을 받았습니다. 정학은 몇 년간 많이 봤지만 퇴학은 한 번도 못 봤습니다. 몇 년 전 (다른 학교였습니다만) 한번은 여섯 가정이 아이를 때리는 일이 잦다며 한 학생을 퇴학시키라고 압박했습니다. 맞은 아이 중 하나가 제 아이였고요. 하지만 교장 선생님이 아주 강하게 맞서면서 비난을 엄청나게 받았습니다. 끝까지 버텼지만, 결국 그 집이 자진해서 다른 학교로 옮겼습니다.
오늘날 진보적인 도시 여러 곳에서는 아이를 아예 정학시킬 수 없습니다. 다른 많은 지역에서는 체벌과 정학이 여전히 너무 많이 쓰이고요. 그런데 실제 결과는 사람들이 이쪽이든 저쪽이든 생각하는 대로 움직이지 않습니다.
교구 학교와 공립학교의 진짜 차이는 뭘까요? 제 생각에는 정책이나 자원과는 별 상관이 없고, 교구 학교가 학부모의 참여를 요구한다는 점입니다. 입학 조건인 경우도 많습니다. 학교가 부모가 참여하고 학교와 협력한다는 걸 알면, 대부분의 공립학교가 다루지 않거나 다룰 수 없는 행동 문제도 다루려 합니다. 반면 제 친구는 보스턴에서 스스로 급진 진보라고 하는 교육위원회가 그가 다니던 공립 초등학교를 통째로 폐쇄하는 걸 봤는데, 유치원생 하나를 한 번의 사건 뒤에 퇴학시키지 않았다는 이유였습니다(가해자는 흑인 남자아이, 피해자는 백인 여자아이였지만, 사실 제대로 보는 사람이 있었다면 그 남자아이도 어이없는 분노의 피해자였고, 집에서 무슨 일을 겪고 있었든 그 또한 피해자였다고 할 만합니다). 그 학교는 부유한 백인 학생과 가난한 흑인 학생을 섞으려고 일부러 만든 곳이었고, 모든 가정이 그 실험에 자발적으로 참여했으며, 교직원은 그 학교가 만들어진 취지인 진보 진영의 모범 정책을 따랐을 뿐입니다. 이번 경우에는 그 정책이 충분히 옹호할 만했다고 생각합니다. 일이 그렇게 흘러간 게 안타깝지만, 드러난 위선은 의미심장했습니다. 사람들은 문제에 돈을 쏟아붓고, 도덕적인 척하고, 남들더러 해결하라고 요구하고 싶어 하지만, 그건 자기 일이 아닐 때까지만이죠.
부모가 참여하지 않거나 참여시킬 수 없다면 학교에 자원을 더 쏟아부어도 소용없습니다. 더 나은 결과를 원한다면 부모가 더 참여하도록 돕는 쪽으로 관심을 돌려야 합니다. 그 방법은 무수히 많은데, 뭐가 도움이 될지는 저도 잘 모르겠습니다. 하지만 학교 정책과 자원으로 문제를 풀려는 건 통하지 않습니다. 그 길은 이미 다 해 봤고, 자원 배분을 적절히 유지하려면 계속 감시해야 하긴 하지만요. 안타깝게도 이런 접근을 제안하면 무조건 피해자 탓하기, 즉 가난하다고 부모를 탓하는 것으로 취급되고 있습니다.
아니면 억만장자에게 재산세를 매기면 됩니다. 이들은 교육받은 인구의 혜택을 누구보다 많이 누리는데, 왜 다른 사람들이 이들을 위해 고도로 숙련된 인력을 보조해 줘야 합니까? 이들이 가진 모든 종류의 재산에 재산세를 매겨야 합니다. 주별 쇼핑(조세 회피처 찾아다니기)을 막으려면 연방 차원에서 해야 하고요.
학생 1인당 지출은 어느 정도까지는 중요합니다. 하지만 전체적으로 보면 미국은 학생 1인당 지출이 아주 높은데도 교육 순위는 계속 떨어지고 있습니다.[0][1][2]
교사들이 그만두고 바리스타가 되지 않도록 붙잡는 데 쓰이지 않고, 아이들의 학용품과 급식에 쓰이지도 않고, 관료 조직만 키우는 행정직에 들어간다면 지출을 늘려도 소용없습니다. 그 밖의 여러 구조적 요인과 함께, 학군은 물론 부모 자신에게도 책임을 물어야 합니다.
0: https://www.census.gov/newsroom/press-releases/2026/school-system-finances.html
1: https://www.statista.com/chart/15434/the-countries-spending-the-most-on-education/
2: https://worldpopulationreview.com/country-rankings/education-rankings-by-country
부유한 주택 소유자가 많이 사는 동네를 상상해 보세요. 대부분 자녀가 다 컸을 나이입니다. 그 지자체는 이미 돈이 넘칩니다. 자기 자식과 손주를 위한 학교는 몇 곳만 있으면 됩니다. 이들은 덜 부유한 "달갑잖은 사람들"을 압박해서 내쫓고 싶을 뿐이고, 그러려고 세금 (역)인센티브를 씁니다.
중기적으로 어떻게 생각하는지는 알겠습니다.
그 많은 수도관과 전기 설비, 필요 이상의 도로, 과한 가로등, 여분의 순찰대는 세원이 줄어드는 상황에서 저절로 유지되지 않습니다. 이주해 올 때 어린아이였다가 이제 다 자란 주민들을 위해 지은 낡은 학교도 마찬가지고요.
장기적으로는 더는 살고 싶은 지역이 아니게 되니 부동산 가치가 떨어집니다.
연금이 아직도 인력을 끌어오는 효과적인 방법입니까? 노동자가 연금을 떼인 사례가 충분히 많아서 이젠 별 유인이 안 되는 것 같은데요. 스타트업이 엔지니어에게 주식을 주는 것과 비슷합니다.
급여 외의 것은 모두 도박입니다.
역사적으로 매력적이었던 그 연금 중 상당수는 적립금이 크게 모자랐거나, 수십 년 동안 말도 안 되는 수익률이 이어질 거라는 가정 위에 세워진 것이었습니다.
다시 말해 감당할 수 없는 연금이었는데도 지급을 약속했던 겁니다. 결정을 내린 사람들과 연금 혜택을 받는 사람들은 문제가 터질 때쯤이면 은퇴해 있을 테니 신경 쓰지 않았습니다.
일부 도시에서는 이게 실제로 큰 문제가 됐습니다. 연금 관련 지급금과 부채가 예산을 짓누르는 엄청난 부담이 되어, 은퇴하지 않은 사람들에게 필요한 서비스 예산을 갉아먹고 있습니다. 오리건처럼 말도 안 되는 사례도 있습니다. 제도가 워낙 망가져서 연금 수령액이 은퇴 전 급여보다 많았고, 그래서 가장 정신 나간 기간에는 은퇴하면 오히려 소득이 올라갔습니다.
그렇게 많은 사람이 연금을 "떼인" 이유는 애초에 성립할 수 없는 것을 팔았기 때문입니다. 지금은 그런 연금이 사라진 이유도 같은 수법을 다시 쓸 수 없기 때문이고, 그런 연금을 두었던 곳들은 이미 늙은 은퇴자들에게 너무 많은 돈을 내고 있어서 새 연금을 그 짓누르는 지출 항목에 더 얹을 엄두도 못 냅니다.
지속할 수 있는 합리적인 연금 제도를 만들기 시작하면 그다지 대단해 보이지 않으니 사람들이 끌리지 않습니다.
상당히 오랫동안 효과적이었기 때문에, 오늘날의 연금 채무가 여전히 문제가 되는 겁니다.
캘리포니아에서는 대부분의 도시가 연금 적립이 밀려 있습니다. 언젠가 대규모 구제금융이 나올 거라는 사실상의 가정, 아니 망상이 깔려 있습니다.
캘리포니아의 주민발의안 13호에 관한 글을 읽은 기억이 납니다. 주택 소유자와 상업용 부동산 개발업자 모두 오랫동안 낮은 재산세를 적용받았죠. 계속 소유하는 동안은 세금 인상이 완만했고, 팔 때만 과세 가치를 다시 평가했습니다.
원래는 집값이 오르면서 세금을 감당하지 못해 어쩔 수 없이 이사해야 하는 노인들을 위한 제도였습니다.
하지만 상업용 부동산도 포함됐는데, 세금이 낮아지면 건물주가 그 혜택을 세입자에게 넘겨줄 거라는 생각이었습니다.
하지만 건물주들은 그러지 않았고, 아낀 돈을 그냥 챙겼습니다.
https://en.wikipedia.org/wiki/1978_California_Proposition_13#Commercial_property_owners
게다가 상업용 부동산은 죽지 않는 법인이 소유하는 경우가 많은데, 이런 부동산은 재평가 없이 소유자가 바뀌기도 합니다.
https://en.wikipedia.org/wiki/1978_California_Proposition_13#Property_transfer_loophole