요약
법원·등기 기록을 모아 보니 협회가 회원 집을 압류하려고 낸 소송이 1만 296건, 집에 건 담보권이 46만 건이었습니다.
플로리다의 주택소유자협회와 콘도 관리조합 10만여 곳을 색인하는 사이트 HOA Spy가 카운티 법원과 등기 기록을 분석한 글입니다. 협회가 집을 유지하는 비용을 올리고, 소유자가 집을 잃을 위험을 키운다고 주장했습니다.
왜 중요한가
- 몇백 달러의 관리비 체납도 이자·연체료·변호사 비용이 붙어 집을 잃는 소송으로 번질 수 있음을 기록으로 보여 줍니다.
- 소송까지 가지 않아도 담보권이 걸린 집은 팔거나 재대출을 받기 어려워, 소유자의 발이 묶입니다.
핵심 내용
- 협회가 회원을 상대로 낸 압류 소송은 1만 296건으로, 사이트에 모인 전국 기록의 73%가 플로리다였습니다.
- 1978년 이후 등기된 담보권(체납금을 집에 걸어 두는 권리)은 46만 412건이고, 그중 60%에 소송 예고 등기가 뒤따랐습니다.
- 레드핀 자료로는 2024년 탬파의 월 관리비가 1년 새 17.2% 올라, 조사 대상 도시 평균(5.7%)의 세 배였습니다.
- 담보권으로 묶을 수 있는 수수료·이자를 제한하고, 압류 최소 금액과 소송 전 분할 납부 권리를 두자고 제안했습니다.
- 다만 협회 100곳당 소송 기록은 플로리다가 47건으로, 메릴랜드(603건)나 텍사스(231건)보다 적습니다.
HN 반응
- 일부 이용자는 플로리다의 공공기록 공개법이 유독 강해 기록이 많이 잡힐 뿐이라며 주별 비교에 의문을 제기했습니다.
- 체납 회원에게 압류 말고 마땅한 수단이 없다는 쪽과, 다른 빚처럼 민사 판결을 받아 받아내야 한다는 쪽이 맞섰습니다.
플로리다는 정부 기록을 투명하게 공개하게 하는 "선샤인" 법이 전국에서 가장 강한 곳으로 유명합니다. 그러니 이 통계는 거의 쓸모가 없습니다.
저도 같은 생각을 하고 있었어요. 데이터에서 빠진 게 뭔지 좀 더 분명하게 알 수 있으면 도움이 될 텐데요.
이 기사는 콘도와 HOA를 살짝 뒤섞어 놓았습니다. HOA는 플로리다 법 720장의 적용을 받는데, 콘도 규정보다 덜 엄격합니다.
콘도 규정은 HOA보다 훨씬 엄격합니다.
플로리다주는 벌금에도 상한을 둡니다. 하루 100달러, 위반 1건당 최대 1,000달러입니다. 그것도 시정 기간을 거치고, 이사회 구성원이 아닌 주택 소유자들로 구성된 위원회에서 적법 절차에 따른 심의를 한 뒤의 이야기입니다. 이 위원회는 벌금을 면제하거나 아예 부과하지 않거나 유예할 수도 있습니다.
주택 소유자가 문제를 해결했다가 나중에 같은 문제가 또 생기더라도, 제때 고치면 벌금을 물지 않습니다.
압류는 극단적인 경우에만 일어납니다. 그리고 HOA 전문 변호사 사무소 상당수는 착수금을 받지 않는 대신 수수료를 얹어서 청구하고, 그 돈이 HOA 변호사와 관리조합에 돌아갑니다.
그 단계까지 가려면 시간이 아주 오래 걸립니다.
저라면 HOA가 있는 집은 절대 안 삽니다. 좋아하는 사람들이야 마음대로 하시면 됩니다만, 불평하는 사람들은 이해가 안 가요. 그냥 HOA 있는 곳을 안 사면 되는 거 아닌가요?
지방정부가 신규 개발지에 HOA를 법적 의무로 요구하는 경우가 아주 흔합니다. 그러면 도로 유지보수, 공원 관리, 쓰레기 수거 같은 걸 민간에 떠넘겨서 지방정부가 비용을 안 내도 되거든요. (물론 새 주민들한테서 재산세는 전액 기꺼이 걷어 갑니다.) 그 결과 HOA 없는 집을 찾기가 점점 어려워지고 있습니다.
자유 시장이라면 HOA가 있든 말든 아무 문제 없습니다. 하지만 법으로 강제하는 건 큰 문제라고 생각합니다.
(지방정부가 신규 개발지에 HOA를 법적 의무로 요구하는 경우가 아주 흔합니다.)
맞는 말이지만, 저라면 그런 지역에 사는 쪽은 절대 선택하지 않을 겁니다.
아니, 죽자고 고집부릴 언덕도 한두 군데여야지, 그러다 보면 집 없는 신세가 된다고요.
제가 사는 지역에서 제 예산으로 살 수 있는 집은 전부 HOA가 필수였습니다. 모든 사람이 언제나 모든 선택지를 가지고 있다고 생각하면 안 됩니다.
그래도 선택은 선택입니다. 사람들은 자기가 살 곳을 선택하는 거고, 다른 곳에 살 수도 있었잖아요.
네네, 그럼 저는 직장 없이 사는 것도 선택할 수 있겠네요.
선호하는 순서가 있다 해도, 자기 앞에 놓인 선택지가 마음에 안 들면 불평할 수 있어야죠.
그야 도시 옮기는 건 돈도 안 들고 아무 지장도 없으니까요. 다들 원격 근무를 하고, 좋은 대기업 직장이 이사 비용도 대 줄 테니 말이죠. 그렇죠?
저는 선택이라고 했습니다. 결국 사람들이 이런 지역에 살기를 선택하는 겁니다. 거기 안 살거나 떠나는 쪽의 대가가 너무 커서 HOA의 골칫거리를 감수하는 편이 낫다고 판단했을 수는 있겠죠. 그래도 본인이 한 선택입니다.
넌 재수 없는 놈이 되기를 선택한 거고
너네 부모는 낙태를 안 하기로 선택한 거네
대략 어느 지역인지 알려 주실 수 있나요? 궁금해서요.
제가 집을 사 본 곳들에서는 HOA가 드물었습니다. HOA만 선택지인 동네가 있다는 얘기는 늘 들어 왔는데, 다행히 저는 그런 곳을 만난 적이 없어요.
방금 질로우에 들어가서 제 우편번호를 입력하고, 30만~55만 달러 단독주택으로 필터를 두 가지 걸어 봤어요.
매물 수:
HOA 비용 없음: 32개 월 500달러 이하: 62개
HN 댓글 하나 쓰자고 더 파고들 생각은 없지만, 제 집이 지어진 1993년 이후 같은 식으로 신축 조건을 걸면 결과가 어떻게 될지는 짐작하실 겁니다.
저도 HOA가 있긴 한데 유명무실해 보입니다. 그런데도 집에 뭘 하든 겉으로 보이는 거라면, 이웃 전원에게 서면으로 만장일치 동의를 받아야 한다는 식으로 해석될 수 있어요.
하필 못된 이웃 둘 사이에 집을 얻게 됐습니다(툭하면 무단 침입에 개 문제에 등등).
혹시 모든 매물이 HOA 필수인가요? 그렇게 좋아 보이지 않거나 동네가 별로인 집들까지도요? 남의 경험을 의심하는 건 별로 좋아하지 않지만, 많은 사람이 'HOA나 극단적인 가격 차별 없이는 도저히 만들 수 없는' 수준의 괜찮은 거리 모습을 기준으로 삼고 다니는 것 같아서요.
저는 부모님 유산의 집행자라는 고맙지도 않은 일을 맡았었습니다. 그때 플로리다 HOA 때문에 일이 훨씬 더 힘들어졌던 게 지금도 또렷이 기억납니다.
온갖 위로를 건네며 힘닿는 데까지 돕겠다고 해 놓고는, 불과 몇 주 뒤에 덩굴이 웃자랐다는 이유(였던 것 같은데요?)로 집 매매에 법적 "estoppel"을 걸어 버렸어요. 물론 그 전에는 누구도 그 얘기를 꺼낸 적이 없었고요.
그럴 수가 없고, 용어를 혼동하신 것 같습니다. HOA는 estoppel 절차에서 기존 위반 사항을 공개해야 합니다. Estoppel은 그냥 공개 증명서일 뿐 법적 보류 조치가 아닙니다.
제가 용어를 혼동했을 수도 있습니다. 저는 법률가가 아니고 몇 년 전 일이기도 하니까요.
어쨌든 그들은 (적어도 제게는 공지되지 않았던) 간단한 문제를 법적으로 골치 아픈 일로 만들었습니다.
네, 이해합니다. 부모님께 통지가 갔는데 무시하셨을 수도 있겠죠. 알 길은 없지만요. 상심이 크셨겠습니다. 위로 말씀 드립니다!
다들 HOA를 욕하길 좋아하지만 전부 나쁜 건 아니고, 대체로 자치의 좋은 사례라고 봅니다. 대안은 우리 동네에 살지도 않는 사람들이 우리 동네를 규제하는 건데, 어느 쪽이 더 낫습니까?
내 동네에 사는 사람들이 다스리는 게 더 낫다는 말씀은 사실로 뒷받침되지 않는 것 같습니다. 적어도 플로리다에서는요.
저 개인 경험으로도, 아내가 콘도를 한 채 가졌었고 아내와 제가 주택을 네 채 가져 봤는데, 그 주장에 힘을 실어 주지는 못합니다. 관련된 HOA 네 곳 가운데 관리 회사가 전적으로 운영한 두 곳(즉, 동네와 개인적 연고가 전혀 없는 사람들이 운영했고, 이사회에 들어간 주민들의 활동은 우리가 보기에 거의 없거나 전혀 없던 곳)은 괜찮았습니다. 공용 구역을 관리하는 것 말고는 우리에게 영향을 주는 일이 사실상 없었어요. 콘도 관리조합은 관리 회사가 있는데도 주민으로 이루어진 이사회가 따로 있었고, 이 사람들이 남들을 괴롭히는 것 말고는 할 일이 없는 사람들이었습니다. 그 기운을 생산적인 일에 썼다면 놀라웠을 정도의 열정으로 괴롭혔죠. 나머지 HOA 한 곳은 관리 회사 없이 주민 이사회만 있었는데, 간섭이 심했고 이웃들에게 들은 바로는 동네 역사 내내 엉망이었다고 합니다.
그래서 지금은 HOA 없는 동네에 삽니다. 시 당국만 상대하면 되고요. 마음에 듭니다.
그건 잘못된 이분법입니다. 어느 동네에 살든 모두가 법은 지켜야 하잖아요. 차이라고는 HOA가 시보다 멍청한 규칙을 더 많이 만든다는 것뿐입니다. 저는 규칙이 적은 쪽이 좋습니다.
시간이 남아도는 켄과 카렌들이 이웃 위에 군림하며 권력질을 즐기는 구획 단위 통치의 축소판이죠… 다른 조건이 같다면 저는 HOA보다 주, 카운티, 시 정부를 택하겠습니다.
저는 플로리다 브로워드 카운티에 살았던 적이 있어서, 이 기사 목록에서 거기가 1위로 나온다는 게 놀랍지 않습니다. 그 주에서 HOA가 가진 권한은 정말 미쳤어요. 내가 빚진 모기지 대출 기관이 아닌 곳이 "압류"를 해서 내가 사는 집을 빼앗을 수 있다는 발상 자체가 완전히 광기입니다.
(내가 빚진 모기지 대출 기관이 아닌 곳이 "압류"를 해서 내가 사는 집을 빼앗을 수 있다는 발상 자체가 완전히 광기입니다.)
그럼 회비나 수도 요금 등을 오랫동안 내지 않는 구성원에게는 어떤 조치가 온당합니까? 여기서는 물을 끊는 게 불법입니다. 유치권(lien)은 무시당하고요. 제가 속한 HOA는 몇 년씩 압류를 피하려 하고, 20년 동안 딱 두 번만 압류까지 갔지만, 그게 최후의 수단입니다. 다른 구성원들이 영원히 그냥 참고 있어야 합니까?
빚을 지게 되는 다른 상황들도 있지만, 거기서는 압류를 못 합니다. 민사 법원에 가서 판결을 받은 다음 추심을 시도하는 거죠.
그러면 이제 담보 없는 채권을 추심하는 위험, 지연, 수고, 비용이 배신자 한 명에게서 협력자 150명에게로 넘어갑니다. 지연되는 달마다 손실도 커지고요.
맞는 말씀입니다. 절충안으로는 시공업자 유치권(mechanics lien)이 있습니다. 해소하기 전에는 소유권을 바꿀 수 없지만 압류까지는 못 하는 거죠.